简阳律师

执行裁定书

记者李岩文洪

　　郑州市北环路61号锦绣汇城小区9号楼有40套商品房自2007年10月25日就被法院依法查封，但开发商——汇城(河南)房地产有限公司(下简称汇城公司)却将其部分出售变现。虽然开发商随后陆续偿还了部分债务，其中有30套房产解除了查封，但至今仍有近10位业主在交纳了部分房款、草签了购房合同、收房并装修入住的情况下，面临被驱逐、房产被强制拍卖的尴尬处境。

　　有法律界人士认为，开发商应当为众业主的相关损失承担责任。同时，对开发商如此明目张胆违法，相关部门应当从严查处，以净化房地产市场。

［业主投诉］

　　掏钱买住，如今要被执行拍卖

　　自1月3日上午起，本报陆续接到锦绣汇城小区9号楼超过5名业主投诉，均称汇城(河南)房地产有限公司隐瞒真相，向他们出售了查封房。

　　据业主讲，元旦前几天，他们回家时，突然发现房门前都贴了3份法律文书，分别是河南荟智源策律师事务所发出的《关于汇城公司违法出售已查封房屋的告知书》(落款为2009年12月10日)、郑州市金水区法院发出的执行裁定书(［2008］金法执字第1611－3号)、民事裁定书(［2007］金民保字第40号)。

　　3份法律文书显示，业主购买的房屋有10套从2007年10月25日就被金水区法院查封，目前已经进入执行程序，法院已委托相关机构进行了房屋价值评估，下一步即将公开予以拍卖。

　　“首付款交了，也草签了购房合同，房子也收了，也装修了，入住也快两年了，出这种事儿，实在突然。”3份法律文书的出现，犹如当头一棒，让众业主胆战心惊，“每天都怕被人撵出来”，以致不敢离家，工作、生活都是一团糟。“已经咨询过律师了，律师说我们的购房行为不受法律保护，法院一旦执行，我们就必须腾房搬走，马上过年，开发商可把我们坑苦了！”

　　业主说，他们通过电话、QQ群等方式联系后抱团向汇城公司交涉维权时，对方一直没有给出满意答复。

［售房违法］

　　明知是查封房，开发商还销售

　　按照业主的说法，他们如今遭遇如此尴尬局面，主要原因是汇城公司销售人员当初售房时，故意隐瞒事实真相，使用了欺诈手法。

　　该小区9号楼一单元一位业主说，2009年7月17日，他与汇城公司草签了购房合同，并按总房价的20%，交纳了首付款和额外的5000元钱。但对此5000元钱，售楼部拒绝开具任何发票或收据。售楼人员解释说，该套小户型房屋已被别人订出，5000元是赔偿给原购房人的。“加上装修费用，现在已经花了5万多，买房该交的费用都交了，要是房子被法院强制执行，可真把我们害惨了！”业主表示，在他们购房过程中，汇城公司从未告知该处房产已经被查封。对业主一直催签的正规购房合同，锦绣汇城售楼人员也一直以各种理由推托，“如果早知道是这样，打死我也不会买这儿的房”。

　　记者查询得知，当事业主出钱买房、草签购房合同的时间均在2008年、2009年间，全在2007年10月25日金水法院对房屋执行查封之后。

　　根据1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产，根本不允许销售转让。据此来看，汇城公司销售法院查封房的做法，明显已经违法。

　　河南荟智源策律师事务所在向众业主发出的告知书中也申明，汇城公司将不允许出售的房屋出售，属于违法行为。

［查封内情］

　　开发商拖欠巨额借款，迟迟不还

　　在上述法律文书中，作为郑州未来集团有限公司(下简称未来集团)的委托代理人，河南荟智源策律师事务所陈述了锦绣汇城目前10套被查封房产的相关内情。

　　因汇城公司长期拖欠未来集团借款，经未来集团申请，2007年10月25日，金水区法院对锦绣汇城小区9号楼一单元902、907、908、1001等40套总备案建筑面积1352.81平方米的商品房实施查封。2008年6月3日，未来集团申请强制执行。2009年7月6日，因汇城公司按照民事调解书履行了部分义务，金水区法院裁定对上述40套商品房中30套解除查封，将剩余的10套予以评估、拍卖。

　　昨日上午，记者找到此案债权人方面相关知情人士。对方透露，汇城公司2002年共向未来集团借款410多万元，至偿还日期时，本息共计530多万元，但汇城公司迟迟未还。未来集团申请执行后，金水区法院执行程序一直进展不畅。为此，未来集团曾向省政法委申诉，在省政法委的干预下，金水区法院做出裁定，汇城公司偿还了所欠本金，但仍拒绝偿还100多万元利息。

　　“这个案子，折腾了好几年，要是法院2008年就执行拍卖程序，现在这些问题根本不会出现。”上述知情人士认为，他们也是去年下半年实地探访时偶然发现汇城公司将已查封的房产出售的。

　　该人士表示，虽然业主值得同情，但他们仍会坚决维护自己的合法权益，而业主可以向开发商维权。

［律师说法］

　　业主相关损失开发商应双倍赔偿

　　昨日下午的郑州市房管局官方网站楼盘销售动态图也显示，锦绣汇城小区9号楼仍有702、704、718、808、809、907、914、922、1002、1017等10套房屋呈红色“限制”状态，先前被查封的其余30套房屋多数呈“已售”或“认购”状态。

　　“我们没有一房两卖，没有问题，我们已经把钱还了，房子很快就会解封，你们尽管放心好了，不要担心。”昨日下午5时，记者拨通汇城公司锦绣汇城售楼部一位孙姓总经理手机后，她表示，他们会很快处理好此事，给业主一个说法。记者追问解决问题的确切时间，孙经理以“现在太忙”为由挂断了电话。

　　就此事件，河南仟问律师事务所主任罗新建受访时首先认为，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5款“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定”之内容，由于申请人与被申请人所签订的《商品房买卖合同》触犯了“查封的房产不得转让”这一法律强制性规定而应认定无效。

　　同时，罗律师说，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释［2003］7号)相关规定，商品房出卖人故意隐瞒所售房屋真实情况，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对业主付出的房屋装修费用，罗律师认为商品房出卖人也应承担。

　　罗律师表示，从此案来讲，当债权人权利和业主权利发生冲突时，应维护法律的权威，由法院执行拍卖程序，首先保障债权人合法权益，业主们可向开发商追索损失。

记／者／手／记

　　买房前先上网查询楼盘销售状态

　　此事中的买房人，都是普普通通的工薪阶层，利用省吃俭用的多年积蓄买房，本身已属不易，如今又面临进退两难的窘境，确实值得同情。

　　开发商明知商品房已被查封仍然出售，惹来一连串棘手问题，我们应当谴责，相关法律法规也赋予了政府相关职能部门查处的权力和职责，无需赘言。

　　只是对买房人，如果当初能够花一点时间登录郑州市房管局网站(www.zzfdc.gov.cn)，查询在售正规商品房的销售状态，不盲从开发商，不有意无意地漠视潜在的风险，记者想所购房屋的真实状态并不难浮出水面，尴尬完全可以避免。遗憾的是，记者接触到的多位业主，都因种种原因忽视了这一情况。

　　在期待此事早日妥善解决的同时，记者也希望广大市民能透过锦绣汇城这些业主的遭遇，吸取教训。