简阳律师

案情概述：

　　张涛(文中人名均系化名)、李莹、张小强，(李莹、张小强系张涛的妻、子)于2009年5月中旬与刘某签订了《上海市房地产买卖合同》，约定刘某将其位于浦东新区浦东南路上的一套三室二厅二卫的房产出售给张涛。此套房屋总价为人民币205万元。合同签订后，张涛按合同约定向刘某支付了三成房款共计人民币61.5万元。刘某收款后，却未履行办理房屋抵押权注销、产权交易过户登记及交房等相关手续。张涛与刘某多次交涉无果，于是张涛将刘某告上法庭，要求刘某履行《上海市房地产买卖合同》，注销该房屋上设置的抵押权;将房屋产权过户至张涛一家三口名下并要求被告承担违约赔偿责任。

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被告辩解：

　　被告刘某在庭审中辩称，在签订《上海市房地产买卖合同》时，双方还针对转让的房屋签署了一份转按揭贷款协议。但由于张涛不配合办理转按揭贷款手续，违反了转按揭委托协议上的约定才致《上海市房地产买卖合同》无法继续履行，从而导致无法办理房屋过户手续。此外，张涛仍有143.5万元的房款未向刘某支付，故张涛不存在利息损失。被告认为其在合同履行过程中并没有违约行为，故要求驳回张涛诉请及违约赔偿请求。

法律分析：

　　被告应于收到三原告支付合同约定的专业用于还贷款项的当日前往贷款银行办理还款手续，并于还款后30个工作日内办妥抵押登记注销手续;此外，被告还应于2009年7月前腾出该房屋并通知三原告进行验收交接;双方还需在2008年6月中旬之前，原、被告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;被告刘某逾期未交付房地产，同时，原告张涛又与中国建设银行签订了《个人住房组合抵押保证借款合同》。2008年6月初，原告张涛与被告签订《个人住房转接揭业务委托协议》，该协议对于转按揭贷款金额、期限等合同主要内容没有约定，担保方上海市住房置业担保有限公司亦未在该协议上盖章。被告刘某在收到原告支付的房款后，仅冲还贷款30万元，现在房屋仍设有抵押贷款60万元。被告未将房屋向原告实际交付，原告以被告未将房屋设置的抵押予以注销，从而导致系争房屋无法办理过户手续。因此，合同未在约定期限内继续履行系被告违约所致，依法应当承担违约责任，且该合同不存在法律上及事实上不能履行情况，亦应依法判决继续履行双方所签署的《上海市房地产买卖合同》。

处理结果：

　　法院审理认为：原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，各方当事人均应按约履行各自的义务。此套房屋现仍有60万元的抵押贷款，故被告理应将抵押予以注销。被告未将房屋上设置的抵押权予以注销，从而导致本案合同无法继续履行;责任在被告。至今，被告仍未将房屋向原告交付，给原告造成了实际损失，应当予以补偿。最后，一审法院判决被告刘某应于判决生效之日起十五日内注销上海市浦东新区浦东南路**号**室房屋上设置的抵押权登记;在判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区浦东南路**号**室房屋转移登记在三原告名下;被告应于判决生效之日起十日内补偿三原告损失(以61.5万元为本金，自2008年8月5日起算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。