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        【租赁合同纠纷】房屋租赁合同纠纷案例分析

    上诉人北京数码港科技有限公司(以下简称数码港公司)与北京华威大厦有限公司(以下简称华威大厦公司)因房屋租赁合同一案,不服北京市西城区人民法院(2001)西民初字第888号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人数码港公司之委托代理人王毅伟、被上诉人华威大厦公司之委托代理人汪京平、张汝平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    2001年1月,数码港公司诉至原审法院称,我公司与华威大厦公司签订租赁合同,约定由我公司承租华威大厦公司五层2789平方米场地用以经营网络及相关产品,租赁期三年,第一年度租金为720万元人民币。在合同履行中,我公司依合同向华威大厦公司交纳风险抵押金人民币180万元,并对承租场地进行装修、招租,按时交纳了租金。2000年12月15日,我公司向华威大厦公司提出逾期交纳租金的请求,而华威大厦公司在我公司并不知情的情况下,于2001年1月4日私自召集我公司出租的租户开会,要求租户自当日起直接与华威大厦公司签订合同,将租金交给华威大厦公司。同月12日华威大厦公司单方面解除合同,并于16日强行封闭华威大厦五层,造成我公司及租户无法正常经营,失去了对承租场地的经营权及管理权,租赁合同已无法继续履行。故请求与华威大厦公司解除租赁合同,由华威大厦公司退还我公司支付的风险抵押金180万元,赔偿因其违约给我公司造成的各项损失合计1545390元。对华威大厦公司的反诉请求,我公司只同意补付2000年12月份的租金60万元。

    华威大厦公司在原审法院辩称,数码港公司未按合同规定的时间交纳2000年12月份的租金,已构成违约;我公司曾两次发出书面通知,要求数码港公司按约定交纳租金,数码港公司均未予任何回复。在合同已没有继续履行之可能的情况下,我公司向数码港公司发出解约通知,并要求其于1月15日交还场地。因数码港公司于1月16日未提出异议,故我公司于当日17时要求其人员撤离场地,为保证其它楼层正常经营及公共安全,我公司于当日18时关闭了顾客通道,保留公共通道。这是我方工作人员的正常管理活动,谈不上强行进入场地。现我公司五层仍由数码港公司之租户经营。我公司同意解除与数码港公司的租赁合同,但由于双方合同中有风险抵押金转化为违约金的规定,故不同意返还180万元风险抵押金;且数码港公司的装修、制作未经我公司同意,与我方无关,我公司不同意赔偿。同时,我公司反诉要求数码港公司按每月60万元,支付2000年12月起至合同解除之日止的租金、违约金180万元(含滞纳金及赔偿金)及其租赁期间的电话费35316.83元。

    原审法院经审理后确认,数码港公司与华威大厦公司于2000年6月20日签订的租赁合同系双方真实意思表示,故该租赁合同合法、有效,双方均应按合同的约定享受权利、履行义务。数码港公司未按合同约定的时间支付2000年12月租金,系属违约,故应承担违约责任,支付逾期租金及违约佥。华威大厦公司在多次催告数码港公司给付租金,而数码港公司仍未给付的情况下有权行使合同解除权。现数码港公司与华威大厦公司均同意解除合同,本院不持异议;对于180万元风险抵押金,华威大厦公司应予返还;数码港公司所要求的装修及制作费,因其违约,故该部分损失应由其自行承担;华威大厦公司反诉要求数码港公司支付2000年12月起的租金及要求数码港公司支付180万元违约金、租赁期间的电话费,系合理要求,本院予以支持。数码港公司补付租金的截止日期本应以腾空华威大厦公司五层的时间为准;现华威大厦公司要求补付至2001年4月25日,且电话费要求给付至2001年3月20日,本院不持异议。故判决,一、解除原告数码港公司与被告华威大厦公司于二○○○年六月二十日所签订的租赁合同。二、被告北京华威大厦公司有限公司返还原告数码港公司风险抵押金一百八十万元。三、原告数码港公司给付被告华威大厦公司自二○○○年十二月至二○○一年四月二十五日之欠租共计二百九十万元。四、原告数码港公司给付被告华威大厦公司违约金一百八十万元。五、原告数码港公司给付被告华威大厦公司租赁期间的电话费三万五千三百一十六元八角三分。以上二、三、四、五项相互折抵后,原告数码港公司于本判决生效后十日内给付被告华威大厦公司人民币二百九十三万五千三百一十六元八角三分。逾期付款按中国人民银行逾期付款滞纳金的计算方法给付滞纳金。六、驳回原告数码港公司其他之诉讼请求。

    判决后,数码港公司不服,上诉至本院。数码港公司认为:1.合同虽约定每月5日前给付租金,但双方又口头约定变更为每月25日前给付租金,数码港公司按口头约定迟延18日支付租金,按照双方约定,可以由数码港公司支付滞纳金,而不应导致双方解除租赁合同。一审法院不仅未认定上述事实,对华威大厦公司单方解除合同的严重违约行为也未进行处罚,反而认定数码港公司违约,判决由数码港公司支付违约金180万元,对其因装修而造成的146万元的损失不予考虑,这种判决显失公平。2.华威大厦公司在2001年1月16日下午派人强行接收了数码港公司承租的华威大厦五层,使数码港公司无法再正常经营,租金应计算至1月16日,而一审法院仍判决由数码港公司支付租金至同年4月25日,于法无据,亦显失公平。3.一审法院判令数码港公司支付的电话费也明显偏多。数码港公司上诉请求本院撤销原判,依法改判。华威大厦公司同意原判。

    经审理查明,位于北京市西城区西单北大街130-152号华威大厦系华威大厦公司所有。2000年6月20日,数码港公司与华威大厦公司签订了《租赁合同》。双方约定:华威大厦公司将华威大厦五层2789平方米场地出租给数码港公司,用于经营网络及相关产品;租赁期限为3年,自2000年10月1日起,至2003年9月30日止;自2000年10月开始计租,第一个租赁年度租金总额为720万元人民币,第二个租赁年度租金总额为840万元人民币,第三个租赁年度租金总额为960万元人民币,数码港公司应于每月5日前支付当月租金(按每年度租金十二分之一计算)和电话费等相关费用;数码港公司分期向华威大厦公司交纳相当于90天的租金作为定金,该定金同时作为数码港公司在此经营期间的风险抵押金,如因数码港公司违约而导致提前终止合同,华威大厦公司有权向数码港公司收取违约金,违约金最高期限不高于180万元人民币;数码港公司在全部履行了租约之后,当租用场地以完好并可以再度出租的状态退还华威大厦公司时,华威大厦公司应将定金不计利息退还数码港公司;逾期交纳租金、电话费等相关费用,按逾期天数向华威大厦公司交纳应交款额3%滞纳金。双方对违约责任,约定任何一方违反合同条款或提前解约而导致合同提前终止,则视为违约,违约方应向守约方支付违约金,违约金最高限额为180万元。

    在合同履行过程中,华威大厦公司按约定将上述场地提供给数码港公司,数码港公司向华威大厦公司支付了180万元风险抵押金,并于2000年10月25日、11月24日向华威大厦公司支付了2000年10月份和11月份租金共计120万元。2000年12月5日,数码港公司未按合同约定支付12月份租金。同月15日,数码港公司致函华威大厦公司,要求将租金延至2001年1月15日交付。28日,华威大厦公司致函数码港公司,要求其当日支付12月份租金。2001年1月3日,华威大厦公司再次致函数码港公司,强调数码港公司未于12月5日前支付的当月租金,已严重违约;同时通知数码港公司于当日补交所欠租金,否则一切后果均由数码港公司自负。数码港公司仍未补付租金。2001年1月4日,华威大厦公司召集数码港公司之租户开会,称数码港公司违约。2001年1月5日,华威大厦公司又致函数码港公司,要求其当日补交2000年12月份及2001年1月份租金,否则将保留采取进一步措施的权利,并后果自负。2001年1月12日,华威大厦公司致函数码港公司,称数码港公司两个月未付租金,已构成严重违约,故决定解除合约,要求数码港公司最迟于2001年1月15日晚12时腾空场地交还华威大厦公司。

    另查,数码港公司于2000年10月起与61个租户分别签订了租赁合同。2001年4月25日,原审法院根据华威大厦公司申请,作出先予执行裁定,裁定自当日起,华威大厦五层经营管理权由华威大厦公司行使。2001年5月7日,数码港公司的租户全部撤离了华威大厦五层,腾空了华威大厦五层。截止至2001年3月20日,数码港公司欠付在华威大厦五层所申报的电话机话费为35316.83元。上述事实有双方当事人陈述、数码港公司与华威大厦公司签订的《租赁合同》、华威大厦公司产权证、华威大厦公司发票、华威大厦公司电讯设备需求表、数码港公司发票、数码港公司电话申请单、照片、双方往来函件等证据,经原审法院庭审质证,本院核实,可以作为本案定案的依据。

    本院认为,数码港公司与华威大厦公司签订的《租赁合同》系依法成立的,具有法律约束